Vous venez d'acheter une maison ou un appartement en vue de le louer. Mais cet investissement a engendré des frais (emprunt, travaux de rénovation…) supérieurs aux loyers perçus. Pas de panique, vous générez un déficit foncier qui va vous aider à réduire vos impôts.

Tout va dépendre de la façon dont vous déclarez vos revenus locatifs

Les propriétaires bailleurs qui louent des locaux non meublés doivent déclarer les revenus provenant de cette location dans la catégorie des revenus fonciers. Peu importe la nature du bien : habitation et ses dépendances (emplacement de stationnement…), bureau, commerce, usine ou même terrain. Par contre, deux régimes fiscaux coexistent :

- le régime micro-foncier si le montant des loyers perçus est inférieur à 15 000 € par an. Dans ce cas de figure, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué aux revenus locatifs, quel que soit le montant de vos charges. Vous n'avez rien à justifier et vous n'êtes imposé que sur 70 % de vos loyers. Par contre, il ne sera pas possible de créer un déficit foncier ;

- le régime réel s'applique obligatoirement lorsque le contribuable dégage plus de 15 000 € bruts de revenus locatifs annuels. Ce régime d'imposition permet de créer un déficit foncier autorisant à déduire certaines charges locatives dès lors qu'elles sont supérieures au montant des loyers encaissés au cours d'une année. Cela peut être pertinent, par exemple, en cas de travaux. Ces dépenses venant alors en déduction du résultat imposable dans la limite de 10 700 €.

Seules certaines charges sont déductibles

Il s'agira par exemple des travaux. Mais pas de tous. Seules deux catégories sont retenues par le fisc : les dépenses d'entretien et de réparations courantes (chauffage, sanitaires…) visant à rendre le bien habitable dans des conditions "normales" et celles concernant les travaux d'amélioration, apportant un supplément de confort ou de modernité à un bien (cuisine équipée…). Par contre, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne peuvent pas être déduits du revenu foncier.
Les intérêts d'emprunt sont le second poste important qui permettra d'alléger l'imposition de vos revenus fonciers. Vous pouvez déduire de vos loyers les intérêts payés au cours de l'année s'ils sont liés à un emprunt souscrit pour acheter, construire, reconstruire, agrandir, entretenir ou améliorer un bien destiné à la location. En plus des intérêts eux-mêmes, vous pouvez déduire les frais "annexes" liés à l'emprunt (frais de dossier, assurances, commissions et agios prélevés par le banquier ou le courtier…).
Sont également éligibles les frais de gestion et d'administration du bien (rémunération des gardes et concierges, frais de procédure engagés pour le règlement de différends avec un locataire ou un artisan…), certains impôts non récupérables auprès du locataire et notamment la taxe foncière.

Important :  vous devez garder le logement en location non meublée au moins jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant cette déduction. Sinon gare au redressement fiscal et à la remise en cause des avantages obtenus.

Marie-christine Ménoire

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