Pour réussir un investissement locatif, il faut prendre toutes les cotes de son projet. Qu'il s'agisse du prix d'achat, de la surface habitable, du montant du loyer, autant de paramètres qui jouent sur la rentabilité de l'opération et le succès de l'acquisition.

Un quartier bien choisi est un quartier bien desservi

Ne cédez surtout pas à l'impulsivité et au coup de coeur ! En immobilier, il ne faut pas se précipiter. L'investissement dans du locatif est une aventure qui ne doit pas être prise à la légère ! Prenez le temps de prospecter et d'étudier le marché immobilier. Sélectionnez un secteur géographique porteur où la demande locative est forte. Privilégiez les régions à fort potentiel économique, créatrices d'emplois et donc susceptibles d'attirer de nouveaux arrivants. Les villes universitaires offrent également de belles perspectives locatives car les étudiants sont souvent à la recherche d'un petit logement pouvant les héberger le temps de leurs études. Ensuite, recentrez votre recherche sur le quartier  : est-il proche des transports en commun, y a-t-il toutes les "commodités" nécessaires (commerces, crèches, écoles, espaces verts...), est-il calme ? Mettez-vous à la place de votre futur locataire. Mais pas trop cependant  ! Ne faites pas intervenir votre affect car ce bien n'est pas destiné à être votre résidence principale. Il doit convenir et plaire à un maximum de personnes.

Acheter à côté de chez vous

 Si vous avez choisi l'option "je gère moi-même ma location", la proximité de votre achat est essentielle pour 3 raisons :
- Vous connaissez déjà le quartier où vous investissez,
- Vous pourrez directement et rapidement intervenir en cas de problème,
- Vous ne serez pas loin pour faire les états des lieux d'entrée et de sortie.

Le bon équilibre entre surface et rentabilité

Pour trouver le bon équilibre, privilégiez les petites et moyennes superficies (studio, 2/3 pièces) qui composent l'essentiel du marché locatif (surtout dans les villes universitaires où les étudiants ont souvent du mal pour trouver un toit). Les petites surfaces sont généralement louées plus cher au m² que les grandes et le prix d'achat est souvent moins élevé. En revanche, il y a un plus grand "turn over" des locataires, surtout si vous êtes dans une ville étudiante. Vous pouvez aussi investir dans un appartement plus grand, voire une maison. Attention si vous investissez dans des biens en copropriété. Renseignez-vous sur les travaux déjà effectués et ceux qui pourraient être votés car l'addition peut parfois être salée ! Avec un bien plus grand, vous attirerez plutôt des familles ; ce sera un gage pour vous de stabilité.
Pour l'évaluer au plus juste, faites votre calcul de rentabilité :

• la rentabilité brute = loyer annuel / prix du logement x 100. Exemple pour un studio acheté 130 000 euros et loué 450 euros : (450 x 12) / 130 000 x 100 = 4,15 %
• la rentabilité nette = loyer annuel - (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du logement x 100.

Un bon locataire que l'on oublie…

Le locataire idéal est celui qui paie son loyer par virement tous les mois, sans que l'on soit obligé de réclamer. C'est celui qui ne vous appelle pas deux fois par semaine pour changer une ampoule ou parce que sa porte d'entrée grince... C'est surtout celui qui vous rend l'appartement "nickel" à la fin du bail et à qui vous redonnez sa caution avec le sourire ! Mais comment trouver cette perle rare ?
Sélectionnez votre futur locataire avec le plus grand soin et surtout n'hésitez pas à demander certains justificatifs pour minimiser les risques d'impayés. Assurez-vous de sa solvabilité financière. Pour cela, demandez des justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, attestation d'employeur pour un salarié, dernier avis d'imposition...). Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez aussi la possibilité de lui demander une caution solidaire.
En cas de colocation, demandez une caution pour l'intégralité du loyer pour chaque colocataire. Vous pouvez aussi souscrire une garantie locative auprès de votre assureur garantissant le paiement des loyers.

Stéphanie Swiklinski

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