Acheter en copropriété suscite de nombreuses interrogations de la part des acquéreurs. Voici quelques points à ne pas négliger, avant de vous engager définitivement.

Quelles sont les charges courantes ?

Penchez-vous tout d'abord sur les charges courantes de la copropriété. Elles englobent les dépenses de fonctionnement (ascenseur par exemple), l'entretien des parties communes et les dépenses d'administration. Un budget étant défini à l'avance pour ce poste, faites-vous communiquer l'échéancier des appels de fonds. Il n'y aura donc pas de mauvaises surprises de ce côté-là ! Regardez également les charges indirectes comme l'eau ou l'électricité, en vous faisant communiquer par le vendeur ses factures. Vous pourrez ainsi prévoir le budget consacré à ce logement tous les mois.

Des travaux sont-ils prévus ?

Cela dépend évidemment de l'état de la copropriété. Il convient alors de vérifier les postes de travaux les plus importants : façades, toiture, canalisations, chaufferie et ascenseur. Pour ce faire, consultez les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
En cas de vente d'un lot de copropriété, la répartition de la charge financière des travaux est fixée par la loi. Les travaux sont dus par le propriétaire au moment où les appels de fonds sont faits. Cette répartition ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux. Mais tout n'est pas perdu ! Il est possible de prévoir une répartition différente conventionnellement, en insérant une clause dans le compromis de vente  et l'acte définitif. Ainsi, il est généralement prévu que :
• les travaux votés avant le sous-seing privé resteront à la charge du vendeur,
• les travaux votés entre le sous-seing privé et l'acte authentique sont à la charge de l'acquéreur ; le vendeur lui ayant donné pouvoir d'assister à l'assemblée générale et de voter à sa place.

Le fonds de travaux
Depuis le 1er janvier 2017, certaines copropriétés ont l'obligation de mettre en place un fonds de travaux qui a pour objectif de financer les travaux à faire sur la copropriété. Ce fonds est financé par les copropriétaires qui doivent verser une cotisation annuelle.

Attention aux impayés

et procédures en cours !

Essayez de vous renseigner sur le pourcentage des impayés dans la copropriété. En effet, au-delà de 15 % (25 % dans les "grosses copropriétés"), ça n'est pas bon signe ! En cas de vote de travaux d'entretien, cela peut vouloir dire que certains copropriétaires ne pourront pas faire face... Si les travaux ne peuvent être réalisés, la copropriété sera mal entretenue et les appartements perdront de la valeur.
Regardez également s'il n'y a pas de procédure en cours. Cela peut chiffrer très vite en cas de perte d'un procès !

Et les modifications

sans autorisation de la copropriété ?

Quand vous achetez un lot de copropriété, il faut vérifier avec l'état descriptif de division, si les modifications qui ont été effectuées ont été réalisées avec l'accord de la copropriété. Toute modification doit avoir été approuvée en assemblée générale. Ainsi, on rencontre fréquemment des balcons transformés en véranda, des vélux installés au dernier étage et ouvrant sur le toit... Ce sont des travaux affectant les parties communes nécessitant l'autorisation de la copropriété ! Sinon vous risquez de devoir remettre en état… 

Délai de prescription
En vertu de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire doit obtenir l'autorisation en assemblée générale pour la construction ou pour le remplacement d'une véranda par exemple. Sinon, le syndicat des copropriétaires dispose de 10 ans pour demander la remise en état des lieux.

Stéphanie Swiklinski

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