Avec le « Denormandie », les immeubles anciens retrouvent une seconde jeunesse. Ils s'offrent un ravalement de façade en profondeur qui leur permet de rivaliser avec l'immobilier neuf !

Opération séduction pour les immeubles anciens qui peuvent s'offrir une belle rénovation à des conditions très avantageuses. De quoi redonner un coup d'éclat au parc immobilier grâce à la solution Denormandie qui s'applique dans les 222 localités du programme « Action Cœur de Ville ». Plus question de laisser apparaître fissures, salissures ou usure… puisque le dispositif vise à rénover les immeubles de fond en comble. Ils présentent tous les atouts du neuf tout en conservant le charme de l'ancien. Avec de nouvelles ambitions à la clé, car les logements se destinent à la location et autorisent un belle défiscalisation. Voici un ravalement éclatant !

DE BONNES RAISONS D'INVESTIR DANS L'ANCIEN
Le dispositif Denormandie encourage l'acquisition et la rénovation de biens anciens afin de les proposer à la location. À condition de réaliser 25 % de travaux sur le coût global du projet, le Denormandie autorise une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % de l'investissement !

Les zones à cibler

Le dispositif Denormandie fait effet dans certaines zones seulement ! Il agit exclusivement à l'échelle du programme « Action Cœur de Ville ». Comment peut-on s'assurer si les biens immobiliers sont concernés ?
Depuis le 1er janvier 2019, les propriétaires bailleurs peuvent réaliser une économie d'impôt lorsqu'ils rénovent un logement situé dans un quartier ancien dégradé. Cela vaut pour les 222 communes du plan « Action cœur de ville » et d'autres ayant signé une opération de revitalisation du territoire. Des villes moyennes qui peuvent souffrir d'un manque d'attractivité, où la rénovation du parc immobilier va inciter de nouveaux habitants à venir s'installer. Aurillac, Blois, Rochefort ou encore Grasse, près du quart de la population vit en effet dans ces localités de taille moyenne.

Les travaux à engager

Pour redonner vie à ces immeubles quelque peu défraîchis, il faut s'engager à réaliser toute une série de travaux. À quel chantier de rénovation faut-il se préparer ? Réponse avec cette check list détaillée.
Naturellement, pour redonner le coup de jeune attendu, les travaux doivent porter sur l'amélioration des performances énergétiques, sur l'isolation ou les équipements de chauffage. Les opérations éligibles doivent notamment se traduire par :

    • un gain de 30 % au niveau des performances énergétiques ;
    • le changement de chaudière ou système de production d'eau chaude et l'isolation des combles, murs et fenêtres.

S'il s'agit d'un logement de plus de deux ans, le taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique s'applique.
Le montant des travaux doit représenter 25 % du coût total de l'opération. Pour l'achat d'un logement de 160 000 €, la rénovation doit s'élever à 40 000 €. Cependant, le plafond des dépenses prises en charge se limite aux acquisitions de 300 000 € maximum.

BONNE RENTABILITÉ
Avec des prix d'achat au mètre carré avantageux dans les villes moyennes, autour de 1 500 €/m2, et des taux d'intérêt planchers, moins de 1 % sur 15 ans, l'investissement Denormandie promet une belle rentabilité nette. Pour la calculer, il convient de faire l'opération suivante :
Revenus locatifs annuels - (Charges + Travaux) /Prix d'achat du bien x 100

 Les conditions à respecter

Cette rénovation doit s'effectuer en se référant à certaines prescriptions. Quelles règles faut-il respecter pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie ?
Outre les travaux qui doivent représenter 25 % du coût total de l'opération, le propriétaire doit s'engager à louer son logement en respectant des plafonds. Leur montant correspond aux loyers dit intermédiaires et se déclinent en fonction des zones A / B / C caractérisant la tension du marché du logement.
Les barèmes de loyers à respecter correspondent donc aux valeurs suivantes pour chaque zone :

Zone du logement                                Montant du loyer/m2

A bis                                                    16,96 €
Reste de la zone A                                12,59 €
B1                                                       10,15 €
B2 et C                                                  8,82 €

Les bénéfices à espérer

Avec son nouveau look, l'immeuble peut séduire de nouveaux occupants. Quelles conditions faut-il remplir pour louer sans omettre de défiscaliser ?
Pour que ces logements soient accessibles au plus grand nombre, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources. Les montants varient selon la composition du ménage, comme dans les exemples ci-dessous :

Zone                               Personne seule             Couple                 Couple et 2 enfants

A bis                                 37 508 €                   56 058 €                      87 737 €
Reste de la zone A             37 508 €                   56 058 €                      80 716 €
B1                                    30 572 €                   40 826 €                      59 270 €
B2 et C                             27 515 €                   36 743 €                      53 344 €

Après avoir investi et trouvé les locataires répondant aux critères, le bailleur peut donc percevoir les fruits de son investissement Denormandie. Cela concerne la réduction d'impôt qui se calcule sur la totalité du coût de l'opération, en fonction de la durée de la location. Celle-ci représente donc une économie d'impôt de :

    • 12 % pour 6 ans,
    • 18 % pour 9 ans,
    • 21 % pour 12 ans.

Exemple : la réduction d'impôt pour un investissement de 200 000 € sur 9 ans, comme pour le dispositif Pinel, se chiffre à :
200 000 * 18 % = 36 000 €, soit 4 000 € par an.

OÙ INVESTIR EN DENORMANDIE ?
Le dispositif concerne 222 villes sur l'ensemble du territoire qui se sont fixé pour objectif d'améliorer leur attractivité et de favoriser leur développement économique.

Christophe RAFFAILLAC

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